Драматический прогноз о последствиях нового Жилищного закона в Испании сбывается

Когда 25 мая прошлого года в Испании вступил в силу новый Закон о жилье, эксперты уже предсказывали драматические последствия.

Эксперты по недвижимости раскритиковали закон, предложенный правительством. Все они предсказывали последствия закона, отличные от тех, которые предполагало правительство. Теперь, кажется, что они были правы.

Правительство хотело сделать рынок жилья более доступным для тех, кто впервые покупает жилье, приняв меры, которые снизили бы для них арендную плату. Арендаторы также играли центральную роль в новом соглашении. Ограничение цен должно держать рост арендной платы под контролем. Кроме того, новый закон предоставил уязвимым слоям населения лучшую защиту от несанкционированного выселения. Эксперты уже предполагали, что арендодатели смогут разными способами обойти эти ценовые ограничения. Критики также предсказывали, что с момента вступления закона в силу многие арендодатели перешли от долгосрочной аренды к гораздо более прибыльной краткосрочной аренде. Более того, рост цен в целом прогнозировался в результате сокращения предложения.

Десятки тысяч арендуемой недвижимости сняты с рынка

Спустя год после принятия спорного закона в Испании стало на 40 000 меньше объектов для сдачи в аренду. Более того, ожидается, что в этом году с рынка исчезнут еще 60 000 объектов арендуемой недвижимости. Из этих 60 000 домов 40% будут в Каталонии. Это единственный регион, где регулирование цен этим законом уже применяется. В этом смысле этот регион является хорошим практическим примером для других регионов. Подводя итог, это означает, что чуть более чем через год после принятия закона в Испании стало примерно на 100 000 меньше арендуемой недвижимости. При этом спрос на аренду недвижимости только увеличивается.

Средняя арендная плата в Испании выросла до 1069 евро

Несмотря на новый закон, арендная плата, как и прогнозировалось, продолжает расти. По данным Alquiler Seguro, основанным на данных Rental Observatory, средняя стоимость аренды в 2022 году в Испании составила 906 евро. В 2023 году эта сумма увеличилась до 1002 евро, а в 2024 году ожидается дальнейшее увеличение. Новая средняя цена аренды оценивается в 1069 евро, то есть увеличение на 6,68%. По мнению экспертов, главным образом причиной роста цен является дисбаланс между спросом и предложением. В 2023 году на каждый объект сдачи в аренду в течение первых десяти дней после публикации объявления было подано в среднем 45 заявок. К 2024 году это число уже выросло до 50.

Правовая неопределенность среди арендодателей

Снижение количества сдаваемых в аренду объектов недвижимости на 40 000 в прошлом году отчасти является результатом правовой неопределенности среди арендодателей из-за нового законодательства. Наиболее важной мерой закона является возможность муниципалитетов ограничивать цены на аренду в так называемых напряженных районах. Сейчас это применяется только в Каталонии. В настоящее время 140 муниципалитетов отнесены к категории напряженных зон. Ожидается, что это число увеличится еще на 131 муниципалитет. По оценкам Alquiler Seguro, в этом году с рынка исчезнут около 25 000 объектов арендуемой недвижимости в Каталонии.

Каталония – самый напряженный регион

По данным Observatorio del Alquiler, Каталония – один из самых дорогих регионов для аренды жилья. Провинция Барселона особенно дорогая: средняя арендная плата составляет 1536 евро в месяц. В 2023 году средняя цена аренды во всем регионе по-прежнему составляла 1252 евро. Ожидается, что в 2024 году эта сумма вырастет до 1361 евро (+8,7%). Спрос на аренду недвижимости остается высоким: в среднем на каждый объект недвижимости в течение десяти дней подается 80 заявок, а в Барселоне – даже 101 заявка.

Нереальная цель

Закон о жилье обязывает правительства способствовать доступности доступного жилья в напряженных районах и контролировать цены на аренду. Женералитат Каталонии представил план для 140 пострадавших муниципалитетов. Этот план направлен на создание социального жилья, которое должно составить 15% от общего жилищного фонда в течение двадцати лет. Однако эта цель нереальна, учитывая нынешние темпы жилищного строительства.

Расширение контроля за арендной платой

Правительство Испании ищет способы распространить контроль над арендной платой на другие регионы. Этого можно добиться, предложив конкретную государственную поддержку сообществам, которые хотят отнести к напряженным регионам. Это была одна из главных мер нового закона, направленных на сохранение контроля над арендной платой. Это привело к скептицизму и неприятию среди владельцев и большинства автономных округов. Они считают его неэффективным и интервенционистским.

Стигматизация крупных собственников

Аналогичным образом, в докладе отмечается, что новое определение и деление собственников на мелких и крупных собственников способствовало ухудшению и стигматизации имиджа собственников. Хотя в конечном итоге именно они генерируют предложение. Многие из них сняли свою недвижимость с традиционного рынка аренды и выставили ее на продажу. Другие превратили их в аренду на время отпуска.

Увеличение арендной платы за отпуск

И еще один аспект, подвергаемый сомнению в исследовании, – это рост сезонной и туристической аренды. Такое увеличение является результатом того, что домовладельцы хотели обойти жилищный закон. В то же время новые правила привели к нестабильной ситуации в секторе и усилили недоверие к владельцам. Кроме того, возросли опасения по поводу возможных дефолтов и ужесточения требований к доступу к арендному жилью.

Еще один вывод отчета заключается в том, что фискальные меры не поддерживают стимулирование предложения. Налоговые льготы в проблемных районах для арендодателей, снижающих цены на 5%, на самом деле создают неопределенность, поскольку это может означать даже потерю рентабельности.